Quién debe pagar el IBI en un piso alquilado: aclaración legal para propietarios e inquilinos

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) genera dudas frecuentes entre propietarios e inquilinos. La ley fija claramente quién es el obligado al pago, aunque permite pactar ciertos aspectos dentro del contrato de alquiler. Además, la normativa distingue entre la obligación legal del propietario y las posibles repercusiones pactadas, que deben quedar siempre reflejadas de forma expresa para evitar conflictos posteriores.

El obligado legal al pago del IBI

El IBI es un tributo municipal regulado por el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). Según el artículo 61, el sujeto pasivo del impuesto es siempre:

• El propietario del inmueble, o
• El titular de un derecho real (usufructo, concesión administrativa, superficie).

Por tanto, la obligación legal de pagar el IBI recae siempre sobre el propietario, nunca sobre el inquilino.

¿Puede el propietario repercutir el IBI al inquilino?

Sí, pero solo si se pacta expresamente en el contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que propietario e inquilino acuerden que el arrendatario asuma:

• El IBI.
• Los gastos de comunidad.
• Otros gastos repercutibles.

Pero para que sea válido:

• Debe aparecer por escrito en el contrato.
• Debe especificarse claramente el importe o el criterio de cálculo.
• No puede imponerse de forma unilateral.

Si no se pacta nada, el propietario paga el IBI.

Qué ocurre en los alquileres de vivienda habitual

En los contratos de vivienda habitual regulados por la LAU:

• El propietario sigue siendo el obligado legal.
• El inquilino solo paga el IBI si lo acepta voluntariamente y queda reflejado en el contrato.
• No puede incluirse como gasto oculto o cláusula abusiva.

La jurisprudencia ha anulado cláusulas ambiguas o que no especifican claramente la repercusión del impuesto.

Qué ocurre en los alquileres de temporada o habitaciones

En alquileres de temporada (estudiantes, trabajadores desplazados) o alquiler de habitaciones:

• También puede pactarse que el inquilino pague el IBI.
• Pero la obligación legal sigue siendo del propietario.
• Si no hay pacto expreso, el propietario debe asumirlo.

¿Puede el inquilino negarse a pagar el IBI?

Sí, si:

• No está pactado en el contrato.
• La cláusula es confusa o no especifica el importe.
• La repercusión se intenta imponer después de la firma.

El inquilino solo está obligado si lo ha aceptado de forma clara y expresa.

Consecuencias fiscales para el propietario

El IBI es un gasto deducible en el IRPF cuando el inmueble está alquilado, según la Ley 35/2006 del IRPF.

El propietario puede deducir:

• El importe íntegro del IBI.
• Aunque lo pague el inquilino, siempre que esté repercutido correctamente.

Esto reduce el rendimiento neto del capital inmobiliario.

Recomendaciones para evitar conflictos

• Incluir una cláusula clara sobre el IBI en el contrato.
• Especificar si el inquilino lo paga o no.
• Indicar el importe anual aproximado.
• Entregar copia del último recibo si se repercute.
• Evitar cláusulas ambiguas que puedan considerarse abusivas.