Quién controla realmente las viviendas en alquiler en España: pequeños propietarios frente a multiarrendadores y grandes tenedores.

El debate sobre la propiedad del mercado del alquiler residencial en España suele polarizarse entre la imagen del “pequeño casero” con una sola vivienda y la de los grandes fondos o tenedores institucionales. Los estudios más recientes, elaborados a partir de datos de la Agencia Tributaria, el Instituto de Estudios Fiscales, el Banco de España y el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en colaboración con el CSIC, permiten matizar ambas visiones con cifras concretas.

El peso de los particulares y de las personas jurídicas

Según estimaciones del Banco de España, alrededor del 92 % de las viviendas principales alquiladas a precio de mercado está en manos de personas físicas (particulares). Las personas jurídicas privadas (empresas, fondos, sociedades patrimoniales, etc.) concentran aproximadamente el 8 %. A esto se suma el parque de vivienda pública y social, que aporta unas 300.000 unidades.

Cuando se incorpora el conjunto del mercado (particulares multiarrendadores + personas jurídicas + parque público), el informe del Ministerio de Consumo y el CSIC de abril de 2026 concluye que alrededor del 61 % de las viviendas en alquiler habitual se encuentra en manos de multiarrendadores particulares (quienes tienen dos o más inmuebles alquilados), empresas y entidades públicas. El resto, en torno al 39 %, pertenece a caseros particulares que arriendan una única vivienda.

Distribución entre los arrendadores particulares

Si se analiza solo el segmento de personas físicas:

• Más de la mitad de las viviendas alquiladas por particulares (52,8 %) pertenece a propietarios que tienen dos o más inmuebles en alquiler.
• El 47 % restante corresponde a quienes arriendan una sola vivienda.

Otras radiografías (Banco de España y EsadeEcPol a partir del Panel de Hogares) coinciden en que, aunque la gran mayoría de los arrendadores particulares tiene una sola vivienda (en torno al 76 %), este grupo controla solo alrededor de la mitad del parque alquilado por personas físicas.

Los propietarios con tres o más inmuebles concentran una parte significativa del stock, y quienes superan las cinco viviendas (umbral de gran tenedor en zonas tensionadas) representan en torno al 13,7 % del parque en manos de particulares. Los que tienen diez o más (definición general de gran tenedor) se sitúan en torno al 3,6 %.

Definición legal de gran tenedor

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, define como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (excluidos garajes y trasteros) o de una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial. En zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas pueden rebajar ese umbral a cinco inmuebles.

Mayor concentración en las grandes ciudades

La presencia de multiarrendadores es más intensa en las ciudades con mayor presión de demanda. Según el mismo informe de Consumo-CSIC, los porcentajes de viviendas alquiladas por particulares con dos o más inmuebles superan el 55-65 % en capitales como Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Palma, Barcelona, Madrid o Valencia.

Evolución reciente

Entre 2016 y 2023 el parque de viviendas alquiladas creció de forma desigual: los multiarrendadores aumentaron su oferta a un ritmo superior (cerca del 40 %) al de los caseros con una sola vivienda (alrededor del 30 %).

En resumen, el mercado español del alquiler residencial está mayoritariamente en manos de particulares, pero la concentración del stock no es residual: más de la mitad de las viviendas alquiladas por personas físicas pertenece a quienes tienen dos o más inmuebles, y cuando se incluyen empresas y parque público la cifra se acerca al 61 %.

Los grandes tenedores institucionales (más de diez inmuebles) siguen representando una minoría del total, aunque su peso es mayor en determinadas ciudades y carteras concretas.