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ÁREA CLIENTES¿Puedo aplicar la exención por ser mayor de 65 años si alquilo mi vivienda antes de venderla?
Hacienda aclara en qué casos se mantiene la exención por ganancia patrimonial en mayores de 65 años.
Muchos contribuyentes mayores de 65 años se preguntan si pueden alquilar su vivienda habitual antes de venderla sin perder la exención fiscal aplicable a la ganancia patrimonial. La normativa del IRPF establece condiciones muy concretas para conservar este beneficio, ya que Hacienda exige que la vivienda mantenga su carácter de residencia habitual hasta la fecha de transmisión o, al menos, dentro del plazo legal que permite seguir considerándola como tal.
La exención por ser mayor de 65 años
La Ley 35/2006 del IRPF, en su artículo 33.4.b, establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual quedan exentas de tributación cuando el contribuyente tiene 65 años o más en el momento de la venta.
Esta exención es una de las más relevantes del impuesto, ya que permite vender la vivienda habitual sin pagar IRPF por la ganancia obtenida.
El problema: ¿qué ocurre si la vivienda se alquila antes de venderla?
La clave está en el concepto de vivienda habitual, regulado en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (RD 439/2007).
Para que una vivienda mantenga esta condición:
- Debe haber sido habitada de forma efectiva y permanente durante al menos tres años.
- Debe ser la residencia del contribuyente hasta la fecha de transmisión, salvo causas justificadas (matrimonio, traslado laboral, dependencia, etc.).
Alquilar la vivienda antes de venderla puede hacer que deje de considerarse vivienda habitual, lo que implicaría perder la exención.
El problema: ¿qué ocurre si la vivienda se alquila antes de venderla?
La clave está en el concepto de vivienda habitual, regulado en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (RD 439/2007).
Para que una vivienda mantenga esta condición:
- Debe haber sido habitada de forma efectiva y permanente durante al menos tres años.
- Debe ser la residencia del contribuyente hasta la fecha de transmisión, salvo causas justificadas (matrimonio, traslado laboral, dependencia, etc.).
Alquilar la vivienda antes de venderla puede hacer que deje de considerarse vivienda habitual, lo que implicaría perder la exención.
Cuándo se pierde la exención
La exención no se aplicará si:
- El contribuyente alquila la vivienda y pasan más de dos años sin venderla.
- Hacienda considera que la vivienda dejó de ser habitual antes de la transmisión.
- No se cumplen los requisitos de residencia efectiva durante tres años.
En estos supuestos, la ganancia patrimonial tributaría en el IRPF como renta del ahorro.
Ejemplo práctico
Un contribuyente de 67 años deja de vivir en su vivienda habitual en enero de 2026 y la alquila en febrero de 2026. Si la vende antes de enero de 2028, la vivienda sigue siendo habitual y la exención se aplica. Si la vende después de esa fecha, la exención se pierde.
Recomendaciones para evitar problemas con Hacienda
- Verificar la fecha exacta en la que se dejó de residir en la vivienda.
- No superar el plazo de dos años entre dejar de vivir en ella y venderla.
- Conservar documentación que acredite el cambio de residencia.
- Consultar con un asesor fiscal si existen circunstancias especiales.
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