Nuevas medidas fiscales para el alquiler residencial y la vivienda asequible: cambios en IRPF, IVA, IBI, Sociedades y plusvalía

El 7 de octubre de 2026 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

Esta norma vuelve a introducir, tras un primer intento anterior, un conjunto de modificaciones tributarias en el IRPF, el IVA, el IBI, el Impuesto sobre Sociedades (régimen de las SOCIMI) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). La mayoría de las medidas entran en vigor el 8 de octubre de 2026, aunque algunas tienen efectos diferidos al 1 de diciembre de 2026 o a ejercicios posteriores.

Reducciones en el IRPF para arrendadores

Se reforma el régimen de reducción del rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de viviendas destinadas a uso residencial. Las reducciones más elevadas se reservan a arrendadores que no tengan la condición de gran tenedor.

Cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato y reduzca la renta inicial en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior (actualizada, en su caso), podrá aplicar porcentajes del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %, en función de la continuidad del arrendatario, de que la renta quede por debajo del índice de referencia, de la ubicación en zona de mercado residencial tensionado y de la edad del arrendatario (especialmente entre 18 y 35 años).

Para viviendas alquiladas por primera vez se contemplan reducciones del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, según criterios similares. Se mantiene una reducción del 70 % para alquileres sociales o destinados a programas públicos y del 60 % cuando la vivienda haya sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores. Si la renta se mantiene o se incrementa, los porcentajes de reducción descienden de forma progresiva hasta el 15 % en los casos de mayores subidas.

Nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual

Se introduce una deducción en el IRPF del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.

La base máxima de la deducción es de 11.630 euros cuando la base imponible no exceda de 23.007,20 euros (lo que supone una deducción máxima de 1.163 euros). Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, la base máxima se reduce de forma progresiva. Existen requisitos adicionales, como no disponer de otra vivienda en propiedad a menos de determinada distancia, salvo excepciones previstas en la norma.

Cambios en el IVA

Con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, dejan de estar exentos del IVA determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches o cuando el arrendador preste servicios propios de la industria hotelera (limpieza, lavandería, etc.), salvo que se trate de la vivienda habitual del propio arrendador. Estos arrendamientos pasan a tributar al tipo reducido del 10 %.

Asimismo, se incorpora al tipo superreducido del 4 % la entrega por promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida (incluyendo hasta dos plazas de garaje o anexos situados en el mismo edificio). También se amplía la aplicación del tipo reducido del 10 % a determinadas obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, siempre que se cumplan requisitos de antigüedad y de proporción de materiales.

Recargos en el IBI

Los ayuntamientos podrán establecer, mediante ordenanza fiscal, recargos sobre la cuota líquida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en dos ámbitos principales:

• Viviendas desocupadas con carácter permanente (más de dos años sin causa justificada), con porcentajes que pueden alcanzar el 50 %, el 100 % o incluso superiores en función del tiempo de desocupación, del número de inmuebles del titular y de si el municipio se encuentra en zona tensionada.
• Alojamientos de uso turístico situados en municipios de zonas de mercado residencial tensionado: recargo de hasta el 50 %, que puede elevarse al 100 % cuando el titular disponga de dos o más inmuebles destinados a este uso y al 150 % cuando tenga cuatro o más.

Régimen de las SOCIMI e Impuesto sobre Sociedades

Se establece un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial (incluidos usos turísticos y de corta duración) de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

Este gravamen puede reducirse en un 50 % cuando más del 80 % del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, y en un 100 % cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan en un plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

Actualización de la plusvalía municipal

Desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes máximos aplicables sobre el valor del terreno para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Los coeficientes se diferencian según el período de generación del incremento de valor y oscilan, según la normativa, entre valores aproximados de 0,11 y 0,30.

Entrada en vigor y convalidación

La norma entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre de 2026. Algunas medidas (especialmente las de IVA y plusvalía) tienen efectos a partir del 1 de diciembre de 2026. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados para mantener su vigencia.

La información procede del propio Real Decreto-ley 29/2026 publicado en el BOE y de análisis de fuentes especializadas en fiscalidad que resumen su contenido.