Mayores de 65 años y la exención en el IRPF al vender la vivienda habitual: ¿se puede aplicar más de una vez?

Las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual pueden quedar exentas de tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Esta exención, recogida en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no exige reinvertir el dinero en otra vivienda ni en ningún otro producto financiero.

Se trata de una de las ventajas fiscales más relevantes para este colectivo, especialmente en un contexto en el que muchas personas deciden vender su casa para mudarse a una más pequeña, financiar una residencia o complementar sus ingresos.

La duda más frecuente entre quienes ya han utilizado esta exención o planean hacerlo es si el beneficio se agota con la primera venta o si es posible aplicarlo de nuevo en transmisiones posteriores. La respuesta, según la normativa y las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, es afirmativa, siempre que se cumplan determinadas condiciones.

Requisitos básicos para aplicar la exención

Para que la ganancia patrimonial quede completamente exenta deben concurrir dos requisitos principales:

• Haber cumplido 65 años en la fecha exacta de la transmisión (la de la escritura pública de compraventa). No basta con tener 64 años y 11 meses; la edad se computa el día de la firma ante notario.
• Que el inmueble tenga la consideración de vivienda habitual. Según el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, se entiende por tal aquella en la que el contribuyente ha residido de forma efectiva y continuada durante un plazo mínimo de tres años. También se considera vivienda habitual si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la venta.

La residencia efectiva es una cuestión de hecho que debe poder acreditarse. El empadronamiento por sí solo no resulta suficiente; Hacienda puede exigir otros medios de prueba, como facturas de suministros, certificados de empadronamiento históricos, declaraciones de la renta de ejercicios anteriores o cualquier documento que demuestre la ocupación real de la vivienda.

La exención se aplica tanto a la transmisión del pleno dominio como a la de la nuda propiedad (cuando el vendedor se reserva el usufructo vitalicio). Además, es un beneficio individual: si la vivienda está a nombre de dos titulares, solo se beneficia de ella la parte correspondiente a quien cumple el requisito de edad. El otro cotitular tributará por su porcentaje, salvo que pueda acogerse a otra exención (por ejemplo, la de reinversión).

¿Se puede aplicar la exención en una segunda o sucesivas ventas?

Sí. La normativa no configura esta exención como un beneficio de uso único. Un mismo contribuyente mayor de 65 años puede acogerse a ella en más de una ocasión, siempre que cada una de las viviendas transmitidas tenga la consideración de vivienda habitual en el momento de la venta o la haya tenido en los dos años anteriores.

Así lo ha confirmado expresamente la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes (entre ellas la V3044-17, de 2017, y otras posteriores de 2026, como la V1631-26). El criterio es claro: basta con que cada inmueble cumpla, de forma independiente, los requisitos de residencia efectiva.

Un ejemplo práctico ilustra esta posibilidad: una persona vende a los 66 años la casa en la que ha vivido durante veinte años y aplica la exención. Con el dinero obtenido adquiere otra vivienda más pequeña o en otra localidad, se muda a ella y reside de forma efectiva y continuada durante al menos tres años.

Años después, decide vender también esta segunda vivienda. Si en el momento de la nueva transmisión (o en los dos años anteriores) esa vivienda tenía el carácter de habitual, la ganancia patrimonial generada quedará igualmente exenta.

No existe un límite legal al número de veces que se puede utilizar la exención, siempre que se cumplan los requisitos en cada operación.

Aspectos que no quedan cubiertos por la exención

Es importante no confundir el alcance de esta ventaja:

• La exención se refiere exclusivamente a la ganancia patrimonial en el IRPF. No libera del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que se devenga con la transmisión y debe liquidarse ante el ayuntamiento correspondiente, aunque se trate de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años.
• No se aplica a segundas residencias ni a inmuebles que no hayan tenido el carácter de vivienda habitual.
• Si el vendedor es mayor de 65 años pero el inmueble no es su vivienda habitual, existe otra posibilidad: reinvertir el importe obtenido (con un límite de 240.000 euros) en la constitución de una renta vitalicia, siempre que se cumplan los requisitos y plazos establecidos en el artículo 38.3 de la Ley del IRPF.

Situaciones especiales y matices a tener en cuenta

• Personas en situación de dependencia: La misma exención se aplica a quienes tengan reconocida una situación de dependencia severa o gran dependencia (grados II y III de la Ley 39/2006), con independencia de su edad.
• Abandono de la vivienda por ingreso en residencia: Si el contribuyente deja de residir en la vivienda para ingresar en una residencia, dispone de un plazo de dos años desde que abandonó el inmueble para venderlo con derecho a la exención, siempre que antes hubiera cumplido el requisito de los tres años de residencia.
• Viviendas en copropiedad o con usufructo: Como se ha indicado, la exención es personal. En caso de desmembramiento del dominio (nuda propiedad y usufructo), solo el titular que cumpla los requisitos puede aplicarla sobre su derecho.
• Prueba de la residencia: Ante una eventual comprobación de Hacienda, es fundamental conservar documentación que acredite la ocupación real de la vivienda durante el periodo exigido.

Recomendaciones prácticas antes de vender

Antes de formalizar cualquier transmisión conviene:

1. Verificar que se ha residido de forma efectiva en la vivienda el tiempo mínimo exigido.
2. Confirmar la fecha exacta en la que se cumplen los 65 años en relación con la firma de la escritura.
3. Conservar facturas de suministros, certificados de empadronamiento y cualquier otro documento que pruebe la residencia.
4. Analizar si existen cotitulares y cómo afecta la exención a cada uno.
5. Calcular, en su caso, la plusvalía municipal que habrá que abonar al ayuntamiento.
6. Consultar con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria si la situación presenta particularidades (divorcio, herencia, dependencia, etc.).

En resumen, un mayor de 65 años puede vender su vivienda habitual con exención total en el IRPF y, más adelante, volver a aplicar la misma ventaja sobre otra vivienda que también tenga el carácter de habitual, siempre que se cumplan los requisitos de residencia efectiva en cada caso.

La clave está en acreditar correctamente que cada inmueble transmitido ha sido, en su momento, la vivienda habitual del contribuyente.