Derechos de la comunidad frente a viviendas en mal estado.

En España, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que cada propietario tiene el deber legal de mantener su piso o local en buen estado de conservación, de manera que no cause daños o molestias a la comunidad.

Si un vecino no cumple esta obligación y su vivienda se encuentra en mal estado, la comunidad de propietarios tiene mecanismos legales para exigir reparaciones e incluso para actuar judicialmente, de acuerdo con la normativa vigente.

Antecedentes y contexto legal

• La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal regula, entre otras muchas cosas, las relaciones y obligaciones entre propietarios de viviendas bajo dicho régimen en España.
• El artículo 9 de la LPH detalla las obligaciones fundamentales de cada propietario, incluyendo mantener su vivienda o local “en buen estado de conservación e instalaciones privativas… en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios”.
• También se contempla la responsabilidad por daños ocasionados por negligencia, ya sea por acción u omisión del propietario o de las personas por quienes deba responder.

Cómo se aplica cuando una vivienda está en mal estado

• El artículo 9.1.b) exige que el propietario evite que el deterioro de su vivienda afecte al edificio o a otros vecinos. Problemas comunes incluyen humedades, filtraciones, grietas, o estados de abandono que generan riesgos estructurales o de seguridad.
• Además, conforme al artículo 9.1.c) y d), el propietario debe permitir el acceso a su vivienda o local para la realización de las reparaciones necesarias que afecten al servicio del inmueble o a elementos comunes, incluyendo servidumbres imprescindibles.

Declaraciones oficiales y jurisprudencia

• Numerosos medios especializados coinciden en que la jurisprudencia refuerza estas obligaciones, reconociendo que los propietarios pueden ser exigidos judicialmente para reparar y que deben responder económicamente por los daños causados.
• Las comunidades pueden iniciar acciones formales (requerimientos escritos, cartas certificadas) y, si no se corrige la situación, pueden acudir a la vía judicial para que un juez ordene las reparaciones y la indemnización correspondiente.

Impacto para comunidades y propietarios

• Para la comunidad, estas disposiciones representan una herramienta legal clara para proteger la integridad del edificio, la salud y seguridad de los vecinos, y evitar que el deterioro de una vivienda afecte al valor inmobiliario del resto.
• Para el propietario negligente, las consecuencias pueden ser económicas (costes de reparación, indemnizaciones) y legales (órdenes judiciales, posibles sanciones si hay riesgo para terceros).
• También se implica a propietarios aunque la vivienda no esté habitada: la obligación no se pierde por el hecho de que no residan en la vivienda.

Perspectiva futura o recomendaciones prácticas

• La comunidad debería documentar los defectos: informes técnicos, fotos, comunicaciones formales, plazos dados para subsanar los problemas.
• Convocar una junta de propietarios para aprobar las acciones necesarias y autorizar al presidente o al secretario a actuar legalmente si no hay respuesta.
• En casos graves, solicitar medidas cautelares puede ser necesario para evitar daños mayores o riesgos estructurales.
• Revisar los estatutos de la comunidad para confirmar procedimientos específicos, plazos o mayores protecciones, aunque en lo esencial la Ley prevalece.