Fin a los impagos en comunidades de propietarios.

La modificación reciente de la Ley de Propiedad Horizontal en España refuerza las herramientas legales que tienen las comunidades de propietarios para actuar contra quienes no pagan sus cuotas.

Gracias al artículo 21, se simplifica el procedimiento judicial, se introducen medidas disuasorias y se prevé la posibilidad de reclamar tanto pequeñas como grandes deudas pendientes, incluso si son inferiores a 2.000 euros.

Marco legal y novedades normativas

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 21, regula tanto la reclamación judicial de cuotas impagadas como medidas preventivas y convencionales para disuadir la morosidad entre propietarios.

Entre las novedades más destacadas:

• Se confirma que la comunidad de propietarios puede incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la fecha de notificación de la deuda, así como todos los costes asociados al impago.
• Cuando la deuda es inferior a 2.000 €, no se exige representación legal (abogado o procurador) para iniciar el procedimiento monitorio, lo que abarata y agiliza el proceso.

Procedimiento para reclamar las cuotas impagadas

Para que una comunidad pueda reclamar legalmente cuotas que un propietario no ha pagado, debe seguir estos pasos:

1. Acuerdo de la Junta de propietarios: aprobar la liquidación de la deuda y certificarla mediante acta.
2. Notificación fehaciente al propietario deudor: la deuda y el acuerdo deben notificarse formalmente para que el propietario tenga constancia.
3. Presentar el procedimiento monitorio especial: con la documentación que acredite la deuda, el acta de la junta aprobando la liquidación, y los costes asociados. Si la deuda es inferior a 2.000 €, este proceso no requiere abogado ni procurador.
4. Embargo preventivo: si el deudor se opone al monitorio o no responde, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Medidas disuasorias y sanciones posibles

Además de la vía judicial, la LPH contempla medidas previas o complementarias para incentivar el pago:

• Intereses de demora e intereses legales incrementados desde el momento en que la deuda está vencida.
• Privación del derecho a voto en juntas de propietarios si se tienen cuotas impagadas.
• Restricciones de uso temporal de instalaciones comunes, siempre que no sean esenciales para la habitabilidad, y no resulten abusivas ni desproporcionadas.

Limitaciones y consideraciones prácticas

• Aunque el procedimiento monitorio simplificado acelera el cobro de deudas, si el deudor presenta oposición, el proceso puede transformarse en un juicio ordinario, con mayores costes y tiempos.
• Es importante que los acuerdos de junta estén debidamente aprobados y que las notificaciones se realicen por medios que dejen constancia (burofax, notificación notarial, etc.). De lo contrario, podrían invalidarse los procedimientos.
• Hay un plazo de prescripción legal: en general, las deudas comunitarias prescriben a los cinco años, si no se interrumpe la prescripción conforme a lo que exige el Código Civil.

Impacto para comunidades de propietarios

• Las comunidades podrán recuperar cantidades impagadas con mayor rapidez, lo que mejora su liquidez y permite mantener el buen estado del edificio sin cargar a quienes sí cumplen.
• Disminuye la carga económica que suponen los impagos para propietarios cumplidores, quienes a menudo acaban asumiendo parte de los gastos generados por los morosos.
• Las medidas disuasorias contribuyen a fortalecer la convivencia y la equidad dentro de la comunidad, al garantizar que todos los propietarios cumplan con sus obligaciones comunes.