El impuesto de plusvalía se encarece de forma récord en Madrid y Barcelona tras la reforma de 2021.

La plusvalía municipal ha experimentado incrementos sin precedentes en ciudades como Barcelona y Madrid, donde el impuesto se ha disparado hasta un 275% y un 650% desde 2020, según datos oficiales y cálculos basados en la normativa vigente. 

El encarecimiento responde a la revalorización del suelo urbano y a los nuevos coeficientes aplicados tras la reforma del sistema de cálculo.

Un impuesto en plena transformación

La plusvalía municipal oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) ha sufrido importantes cambios desde 2020 debido a:

• La evolución del mercado inmobiliario.
• Las sentencias del Tribunal Constitucional que obligaron a modificar el cálculo.
• La reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, que estableció un nuevo sistema de valoración.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo entre la compra y la venta de un inmueble, y es gestionado directamente por los ayuntamientos.

Subidas históricas en Barcelona y Madrid

Los datos recopilados por los consistorios y por entidades especializadas muestran incrementos muy significativos:

• Barcelona: la cuota media de plusvalía ha aumentado alrededor de un 275% desde 2020.
• Madrid: el incremento es aún mayor, con subidas que alcanzan el 650% en determinados distritos.

Estas cifras se explican por la combinación de:

• Revalorización del suelo urbano.
• Nuevos coeficientes máximos fijados por Hacienda.
• Mayor actividad en el mercado inmobiliario tras la pandemia.
• Actualización de valores catastrales en zonas tensionadas.

Cómo se calcula ahora la plusvalía

Tras la reforma de 2021, los ayuntamientos aplican dos métodos de cálculo:

1. Método objetivo, basado en coeficientes fijados por el Ministerio de Hacienda.
2. Método real, basado en la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

El contribuyente puede elegir el método que resulte más favorable, lo que introduce cierta flexibilidad, pero también ha provocado que en zonas de fuerte revalorización el impuesto se dispare.

Por qué se ha encarecido tanto

Los expertos señalan varios factores clave:

• Rebote del mercado inmobiliario tras la pandemia.
• Incremento de precios en grandes ciudades, especialmente en zonas céntricas.
• Actualización de coeficientes por parte de Hacienda para adaptarlos a la evolución del mercado.
• Mayor presión fiscal municipal, ya que la plusvalía es una de las principales fuentes de ingresos locales.

En ciudades como Madrid, donde el valor del suelo ha crecido de forma muy intensa, el impacto del nuevo sistema es especialmente notable.

Impacto para los contribuyentes

El aumento del impuesto afecta tanto a:

• Particulares que venden su vivienda.
• Herencias, donde la plusvalía se paga al aceptar la sucesión.
• Donaciones, especialmente entre familiares directos.
• Empresas con operaciones inmobiliarias frecuentes.

En algunos casos, la cuota a pagar puede superar los 10.000 o 20.000 euros, incluso en viviendas de tamaño medio.

¿Se puede evitar o reducir la plusvalía?

La normativa contempla situaciones en las que el impuesto no se aplica:

• Cuando no existe incremento de valor entre compra y venta.
• Cuando se demuestra que el valor del suelo no ha aumentado.
• En transmisiones por dación en pago o ejecuciones hipotecarias (según la Ley 1/2013).

Además, el contribuyente puede solicitar:

• Revisión del valor catastral.
• Aplicación del método de cálculo más favorable.
• Rectificación de autoliquidación si detecta errores.