Cómo actuar desde la presidencia de la comunidad ante viviendas turísticas irregulares en el edificio.

Cuando en un edificio en régimen de propiedad horizontal aparecen viviendas que se anuncian o se explotan como pisos turísticos sin estar inscritos en el registro autonómico correspondiente, sin licencia municipal o sin la autorización de la propia comunidad, la presidenta (o el presidente) dispone de varias vías de actuación.Estas se fundamentan en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), modificada por la Ley Orgánica 1/2025.

Verificar primero la situación legal de las viviendas

El punto de partida es comprobar si las viviendas están debidamente inscritas en el registro turístico de la comunidad autónoma y si cuentan con la licencia o declaración responsable municipal exigida. Desde la anulación del registro estatal único por el Tribunal Supremo en 2026, el trámite obligatorio es exclusivamente el registro autonómico.

También resulta determinante conocer si la actividad se inició antes o después del 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la reforma de la LPH. A partir de ese momento, cualquier propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico necesita la aprobación expresa y previa de la comunidad de propietarios. Las viviendas que ya operaban de forma legal antes de esa fecha se benefician de un régimen transitorio, siempre que mantengan la licencia en vigor y cumplan la normativa sectorial.

Requerimiento formal de cese por parte de la presidencia

El artículo 7.3 de la LPH establece de forma clara que el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, debe requerir a quien realice la actividad turística sin la aprobación expresa de la junta la cesación inmediata de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Este requerimiento debe realizarse por escrito y de forma fehaciente (preferiblemente mediante burofax o medio equivalente que deje constancia de la recepción). Es aconsejable que el documento detalle la dirección de la vivienda, la falta de autorización comunitaria o de inscripción registral, y el plazo concedido para el cese.

Denuncia ante las administraciones competentes

Paralelamente, la comunidad o cualquier vecino puede presentar denuncia ante:

• La Consejería de Turismo de la comunidad autónoma, por la falta de inscripción en el registro turístico.
• El Ayuntamiento, por posible incumplimiento de ordenanzas urbanísticas o por la generación de molestias a los vecinos (ruidos, ocupación intensiva de zonas comunes, etc.).

Para que la denuncia tenga más fuerza conviene aportar pruebas documentales: dirección exacta del inmueble, identificación del propietario, capturas de pantalla de los anuncios publicados en plataformas digitales, fechas de ocupación y, si existen, evidencias de incidencias o quejas de otros vecinos.

Acuerdos que puede adoptar la junta de propietarios

La comunidad tiene capacidad para regular la actividad turística mediante acuerdos adoptados por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esta mayoría puede:

• Prohibir el uso turístico de las viviendas.
• Limitarlo (por ejemplo, restringiéndolo a determinadas plantas o fijando un número máximo de viviendas turísticas).
• Condicionarlo al cumplimiento de normas adicionales de convivencia.
• Establecer un recargo de hasta el 20 % en la cuota de gastos comunes de las viviendas destinadas a esta actividad.

Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos: solo se aplican a quienes inicien la actividad después de su adopción. Se recomienda inscribirlos en el Registro de la Propiedad para reforzar su eficacia frente a terceros y futuros compradores.

Acción judicial de cesación

Si el propietario no atiende el requerimiento formal, la presidenta, previa autorización expresa de la junta de propietarios (convocada al efecto e incluida en el orden del día), puede ejercer la acción de cesación prevista en el artículo 7 de la LPH. El procedimiento se tramita por el juicio ordinario.

El juez puede acordar, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad mientras se resuelve el fondo del asunto. En los casos más graves y reiterados, la sentencia puede incluso privar al propietario del uso de la vivienda por un tiempo limitado (hasta tres años).

Recomendaciones prácticas para la presidenta

1. Documentar de forma exhaustiva la actividad irregular (anuncios, ocupaciones, molestias).
2. Coordinarse con el administrador de fincas para revisar el libro de actas y los estatutos.
3. Enviar el requerimiento formal de cese de forma fehaciente.
4. Presentar denuncias administrativas ante Turismo y el Ayuntamiento.
5. Convocar junta de propietarios para adoptar acuerdos de limitación o prohibición y, si procede, autorizar la demanda judicial.
6. Contar con asesoramiento jurídico especializado en propiedad horizontal antes de iniciar la vía judicial.

La presidenta no actúa en nombre propio, sino en representación de la comunidad. Por ello, todos los pasos deben realizarse con el respaldo de los acuerdos de la junta cuando la ley lo exija, y dejando siempre constancia escrita de las actuaciones realizadas.