Alquilar una habitación por dos meses a un estudiante: contrato adecuado y obligaciones fiscales.

Muchos propietarios se plantean alquilar una habitación de su vivienda habitual a estudiantes por periodos cortos. La normativa distingue claramente el tipo de contrato aplicable y los impuestos que deben declararse, ya que este arrendamiento se considera un alquiler de habitación sujeto al Código Civil y con obligaciones específicas en el IRPF. 

Qué tipo de contrato debe firmarse

Cuando se alquila solo una habitación dentro de la vivienda habitual del propietario, no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su modalidad de vivienda, sino un contrato de arrendamiento de habitación.

Este contrato:

• No convierte la habitación en vivienda independiente.
• No requiere duración mínima.
• Permite pactar libremente condiciones, servicios incluidos y normas de convivencia.
• Se rige por el Código Civil, no por la LAU.

Para estancias cortas de estudiantes (dos meses), este es el contrato adecuado.

¿Es un alquiler turístico?

No. Mientras:

• No haya servicios propios de hotelería (limpieza diaria, comidas, recepción).
• No se alquile la vivienda completa.
• No se publicite como alojamiento turístico.

Entonces no se considera alquiler turístico, sino arrendamiento de habitación.

Cómo tributan los ingresos en el IRPF

Los ingresos obtenidos por alquilar una habitación tributan como rendimientos del capital inmobiliario, según la Ley 35/2006 del IRPF.

El propietario debe declarar:

• Los ingresos obtenidos.
• Los gastos deducibles proporcionales a la parte alquilada.

Gastos deducibles proporcionales:

• IBI.
• Comunidad.
• Seguro del hogar.
• Intereses de hipoteca.
• Reparaciones y mantenimiento.
• Suministros (luz, agua, gas, internet) en proporción a la habitación alquilada.

Ejemplo: Si la vivienda tiene 100 m² y la habitación 10 m², se puede deducir el 10% de los gastos.

¿Se aplica la reducción del 60% del IRPF?

Sí, pero solo si el alquiler es para uso de vivienda, aunque sea una habitación.

La Dirección General de Tributos ha confirmado en varias consultas vinculantes que la reducción del 60% se aplica cuando:

• El estudiante reside en la habitación como vivienda habitual durante el periodo contratado.
• No se trata de un alquiler turístico.
• No se prestan servicios propios de hostelería.

Aunque el contrato sea de dos meses, si el estudiante reside allí de forma efectiva, la reducción es aplicable.

IVA: ¿hay que cobrarlo?

No. El alquiler de habitaciones para uso de vivienda está exento de IVA, según el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA.

Solo habría IVA si se prestaran servicios propios de hotelería.

¿Hay que declarar el alquiler en el modelo 179?

No. El modelo 179 solo se aplica a plataformas de alquiler turístico, no a arrendamientos de habitaciones para uso de vivienda.

Recomendaciones para evitar problemas

• Firmar un contrato por escrito especificando habitación, duración y servicios incluidos.
• Evitar ofrecer servicios que puedan convertirlo en alquiler turístico.
• Guardar justificantes de gastos para aplicar deducciones.
• Declarar los ingresos en el IRPF del ejercicio correspondiente.